Privé

Je rechten en plichten als huurder

Natuurlijk heb je als huurder recht op een goede en veilige woning en ben je verplicht om je huur op tijd te betalen. Maar je rechten en plichten als huurder gaan verder dan dat.

Recht op voorafgaande informatie

Nog voor je het huurcontract tekent, heb je recht op informatie over de huurprijs van de woning en de eventuele lasten die de huur meebrengt (lift, nutsvoorzieningen, …).

De verhuurder is verplicht om je het energieprestatiecertificaat (EPC) van de woning voor te leggen. Zo kun je nagaan hoe energiezuinig de woning is.

De verhuurder moet je ook de laatste controle- en onderhoudsattesten van de boiler, verwarmingsinstallatie en schoorsteen kunnen tonen.

Recht op een schriftelijk huurcontract

Een huurcontract sluit je altijd schriftelijk af. Op papier dus. Een huis huren zonder schriftelijk contract mag en kan niet. Neem dat contract aandachtig door voor je het ondertekent. Is er iets onduidelijk, vraag dan uitleg. Teken niets voor je alles heel duidelijk begrijpt

De verhuurder is verplicht om het huurcontract te laten registreren. Als hij dat niet doet, en het gaat om de  huur van een hoofdverblijfplaats voor negen jaar, dan mag je dat huurcontract als huurder van de ene op de andere dag beëindigen, zonder opzegvergoeding.

Recht op plaatsbeschrijving

Het opmaken van een plaatsbeschrijving is sinds 2008 bij wet verplicht. Het opstellen ervan gebeurt ‘op tegenspraak’, hetgeen betekent dat je als huurder en verhuurder (of je vertegenwoordigers) samen aanwezig moet zijn. Zo kun je ook in discussie gaan over beschadigingen die aanwezig zijn.

Zo’n plaatsbeschrijving omvat meer dan een zinnetje ‘het pand is in goede staat’; het gaat om een uitgebreid document dat de toestand van de huurwoning bij de start van het contract in detail beschrijft. Dat kan in woorden maar ook met foto’s. De plaatsbeschrijving moet gebeuren terwijl de woning onbewoond is of tijdens de eerste maand van de bewoning.

Stel je tijdens dat plaatsbeschrijven gebreken vast, dan meld je die best nog eens via een aangetekende brief aan de verhuurder. Vraag daarbij ook om de gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen.

De plaatsbeschrijving kun je als huurder en verhuurder samen opstellen. Je mag daarvoor een specialist inschakelen, zoals een architect of een landmeter. De kosten van een gezamenlijke expert worden gedeeld. Kies je voor je eigen aparte expert, dan betaal je die ook zelf.

De verhuurder moet de plaatsbeschrijving samen met het huurcontract registreren.

rechten en plichten huurder

Recht op een huis in goede staat bij start huurcontract

De woning die je als huurder betrekt moet bij de start van het huurcontract goed onderhouden en veilig zijn. Zijn er herstellingen nodig, dan moet de verhuurder daarvoor zorgen  voordat je de woning betrekt.

Als de woning niet langer aan de minimale kwaliteitseisen voldoet, heb je als huurder twee keuzes: ofwel vraag je aan de vrederechter een verbreking van de huurovereenkomst, ofwel vraag je om een herstelling. Je mag als huurder wel geen misbruik maken van dit recht, door bijvoorbeeld een ontbinding van het huurcontract te vragen terwijl wat eenvoudig herstelwerk de woning in orde kan brengen.

Recht op privacy en ongestoord gebruik

Als huurder heb je recht op privacy. De verhuurder mag dus niet zomaar onaangekondigd je woning komen binnenvallen.

De verhuurder heeft wel het recht om één keer per jaar de woning te bezoeken, om na te gaan of de woning in orde is en je er goed voor zorgt. Maar dat kan enkel op afspraak.

De verhuurder mag ook een afspraak met je maken om dringende werken uit te voeren. Dringend betekent dat die werken niet kunnen wachten tot de huurovereenkomst afloopt. Als huurder moet je die dringende werken ‘gedogen’, zo zegt de wet.

Slepen de dringende werken langer aan dan 40 dagen, dan kun je  wel een schadevergoeding vragen in de vorm van een vermindering van de huurprijs voor de periode van de werken.

Het kan dat de dringende werken voor overlast zorgen. Toch vormen ze geen automatische reden om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen. Dat beëindigen kan enkel wanneer je daar als huurder met de verhuurder een minnelijke schikking over treft, of als de woning door de werken onbewoonbaar wordt en je als huurder een ontbinding van de huur bekomt via de vrederechter.

Plichten huurder

Recht om forfaitaire door werkelijke kosten te vervangen

In een appartementsgebouw is de verwarmingsinstallatie of de watermeter vaak gemeenschappelijk. Klassiek worden de kosten dan volgens een bepaalde verdeelsleutel verdeeld over de bewoners.

Het is in je eigen belang om een duidelijke verdeelsleutel af te spreken in de huurovereenkomst.

Het is ook mogelijk dat de verhuurder forfaitaire kosten aanrekent, bijvoorbeeld voor de verwarming, het onderhoud van de lift, het poetsen van gemeenschappelijke ruimtes… Forfaitair betekent dat het te betalen bedrag vastligt. Als huurder neem je dan de bluts met de buil. Hoe hoog of hoe laag de werkelijke kosten ook uitvallen, je zal even veel blijven betalen.

Als huurder moet je de facturen waarop de gemeenschappelijke kosten worden aangerekend altijd kunnen inkijken en controleren. Je mag die facturen dus opvragen bij de verhuurder.

Belangrijk om te weten is ook dat je als huurder op elk moment het recht hebt om af te stappen van een forfaitair systeem en kunt eisen dat de werkelijke kosten in rekening worden gebracht.

Verplichting van onderhoud en herstellingen

Herstellingen als gevolg van slijtage of ouderdom zijn altijd ten laste van de verhuurder. Als huurder ben je wel verantwoordelijk voor de schade na een foutief gebruik van de woning of van een toestel, ook voor de schade die je partner, je kinderen, je bezoek of de poetshulp veroorzaakt. Als huurder sta je ook in voor de kleine herstellingen en alles wat onder normaal onderhoud valt.

De wet geeft enkele voorbeelden van herstellingen die door de huurder moeten gebeuren:

  • gebroken ramen
  • kapotte tegels
  • muurbepleistering tot 1 meter hoog
  • sloten en hengsels
  • deuren en vensterramen

Het is ook gangbaar dat je als huurder het herstel van bijvoorbeeld een kapotte klink of rolluik, een verstopte sifon of een losse radiatorknop op je neemt.

Rechten huurder

Verplicht onderhoud van de centrale verwarming

Als huurder sta je in voor het juiste gebruik en het onderhouden van de verwarminsinstallatie.

Juist gebruik houdt onder meer in dat je de verwarmingsinstallatie beschermt tegen vorst, de juiste brandstof aanwendt en de toestellen gebruikt zoals de fabrikant voorschrijft.

De onderhoudsplicht houdt in dat je de verwarmingsinstallatie regelmatig laat controleren en onderhouden door een erkend technicus. Voor een installatie op stookolie is dat jaarlijks. Voor een installatie op gas tweejaarlijks. Het laten reinigen van de schoorsteen maakt deel uit van dat onderhoud.

Na controle en onderhoud zal de technicus een verbrandings- en reinigingsattest afleveren. Als huurder dien je de laatste twee verbrandings-en reinigingsattesten bij te houden en een kopie daarvan aan de eigenaar te bezorgen. Als nieuwe huurder dien je  de laatste twee verbrandings- en reinigingsattesten op te vragen bij de eigenaar.

Als na controle blijkt dat een stookinstallatie niet goed werkt, dan zijn de verhuurder en de huurder verplicht om de tekortkomingen waarvoor ze zelf verantwoordelijk zijn binnen de drie maanden weg te werken en de installatie opnieuw te laten controleren.

Lees ook ons artikel: Verleng de levensduur van uw ketel door een regelmatige onderhoudsbeurt

Aansprakelijkheid  voor schade aan de huurwoning

Bij schade aan de huurwoning wordt ervan uitgegaan dat je als huurder aansprakelijk bent.

Je kunt je alleen van je huurdersaansprakelijkheid ontdoen door te bewijzen dat de schade veroorzaakt is door normaal gebruik, ouderdom, slijtage of overmacht (een blikseminslag, overstroming van buitenaf), door een derde (inbrekers) of door een slechte toestand van de woning (gebrekkige elektrische installatie).

Je huurdersaansprakelijkheid kun je indekken via een brandverzekering. Vaak neemt de verhuurder zo’n brandverzekering trouwens als voorwaarde op in het huurcontract. De brandverzekering dekt plotse en onvoorziene schade (keukenbrand, waterschade na het overlopen van een bad, een gebroken ruit). Gewone slijtage of  bijvoorbeeld door de hond aangebeten deurstijlen kun je niet op de brandverzekering verhalen.

Schade huurwoning

Verplichting om de woning in goede staat terug te geven

Zeg je de huur op of loopt de huurtermijn af, dan ben je als huurder verplicht om de woning in goede staat af te leveren. Dit betekent dat je de woning aflevert zoals ze beschreven staat in de plaatsbeschrijving.

Op het einde van de huur wordt een nieuwe plaatsbeschrijving opgemaakt, waarbij de huurder en de verhuurder opnieuw samen aanwezig zijn. Het is de bedoeling om de eerste met de tweede plaatsbeschrijving te vergelijken.

De verhuurder kan je wel niet laten opdraaien voor slijtage door normaal gebruik of ouderdom. Na negen jaar bewoning is het bijvoorbeeld normaal dat de muren en het plafond van een kamer een schilderbeurt kunnen gebruiken. De verhuurder kan je ook niet laten betalen voor beschadigingen door overmacht (een blikseminslag, overstroming van buitenaf).

Is er bij de start van de huur geen plaatsbeschrijving opgesteld (bijvoorbeeld als je de woning al voor 2008 huurde, toen zo’n plaatsbeschrijving verplicht werd), dan wordt ervan uitgegaan dat je de woning ontvangen hebt in de staat waarin ze zich op het einde van de huur bevindt. Dit betekent dat ervan uitgegaan wordt dat een mogelijke schade er al was op het moment dat je de woning betrok. Het is dan aan de verhuurder om te bewijzen dat de eventuele beschadigingen binnen jouw huurperiode zijn veroorzaakt.

Huur je voor het eerst? In dit artikel ontdek je onze 7 essentiële tips voor het vinden van een geschikt huurappartement.



Ga naar www.luminus.be