Privé

Les droits et obligations du locataire

Si, en tant que locataire, vous avez droit à un logement salubre et sûr, vous avez également des obligations, notamment celle de payer votre loyer en temps et en heure. Vos droits et obligations sont cependant loin de se limiter à ces exemples.

Le droit à des informations préalables

Avant même de signer le bail, vous devez être informé du prix du loyer, ainsi que du montant des charges locatives éventuelles (ascenseur, services d’utilité publique, etc…).

Le bailleur est tenu de vous fournir le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) relatif au logement faisant l’objet du bail. Ce document permet de déterminer la quantité d’énergie consommée ou estimée dans le cadre d’une utilisation normale de l’habitation.

Le bailleur doit également être en mesure de vous remettre les dernières attestations de contrôle et d’entretien du boiler, de l’installation de chauffage et de la cheminée.

Le droit à un contrat de bail écrit

Depuis le 15 juin 2007, il est obligatoire d’établir par écrit le contrat de bail d’une habitation affectée à titre de résidence principale. Avant de signer le contrat, lisez-le attentivement. Si certaines clauses vous semblent floues, n’hésitez pas à demander des précisions. Ne signez pas avant que tout soit clair dans votre esprit.

L’enregistrement du bail est obligatoire et incombe au bailleur. Si le contrat de bail d’une habitation utilisée comme résidence principale conclu pour une période de neuf ans n’est pas enregistré, le locataire peut mettre fin au contrat sans préavis.

Le droit à un état des lieux

Depuis 2008, il est obligatoire de procéder à un état des lieux lorsque le bien loué sert de résidence principale au locataire. L’état des lieux doit être établi « de manière contradictoire » en présence des deux parties, c’est-à-dire du bailleur et de(s) locataire(s) ou de leurs représentants.

L’état des lieux n’est pas un simple document attestant que « le bien est en bon état ». Il s’agit d’un document décrivant par le détail l’état du bien au moment de la signature du bail. Le cas échéant, il est possible de joindre des photos. La loi prévoit qu’il doit être fait au plus tard à la fin du premier mois d’occupation. Il est cependant préférable que les lieux soient inoccupés, ce qui permet de constater plus facilement les dégâts éventuels.

Si, pendant l’état des lieux, vous constatez des dégâts, adressez en plus une lettre recommandée au bailleur en lui demandant de procéder aux réparations dans un délai raisonnable.

Le locataire et le bailleur peuvent établir l’état des lieux eux-mêmes. Ils peuvent également s’entendre pour désigner un expert (géomètre, architecte…), auquel cas, les honoraires de l’expert seront partagés entre eux. Enfin, il est également possible à chacune des parties de se faire accompagner d’un expert de son choix, qu’elle est alors seule à payer.

L’état des lieux doit être enregistré au même titre que le contrat de bail. C’est au propriétaire de le faire, dans les 2 mois suivant la signature du contrat de bail.

Droits du locataire

Le droit à une habitation en parfait état

Aux termes de la loi, le bailleur doit veiller à ce que son immeuble « réponde aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité ». La loi prévoit en outre que le bailleur doit procéder aux réparations nécessaires pendant toute la durée de bail, à l’exception de celles qui sont considérées comme faisant partie de l’entretien normal incombant au preneur. Si le logement ne répond pas à ces conditions minimales au moment où le locataire en prend possession, ce dernier peut soit demander la résolution du bail avec dommages et intérêts éventuels, soit exiger l’exécution des travaux nécessaires. Le locataire ne peut cependant pas faire abusivement usage de ce droit dans le but d’obtenir une résolution du bail, alors qu’une simple réparation s’impose.

Le droit au respect de la vie privée

En tant que locataire, vous avez droit au respect de votre vie privée. Le propriétaire n’a donc pas le droit de pénétrer chez vous sans votre autorisation.

À condition d’avoir pris préalablement rendez-vous, il peut cependant visiter le logement une fois par an, afin de vérifier s’il est en bon état et si vous l’occupez en bon père de famille.

Le bailleur peut également organiser un rendez-vous afin de procéder à des travaux urgents, c’est-à-dire des travaux qui ne peuvent être différés jusqu’à la fin du bail. Dans ce cas, le locataire est obligé de subir ces travaux, même s’ils le privent momentanément de la jouissance d’une partie du logement. Dura lex, sed lex !

Si toutefois les réparations durent plus de quarante jours, le preneur peut demander une réduction de loyer. Cette diminution sera proportionnelle au temps qu’auront duré les travaux et à la partie du logement dont le locataire aura été privé.

Les inconvénients engendrés par les travaux urgents ne constituent pas d’office un motif justifiant que le locataire rompe le bail. Une telle rupture ne peut résulter que d’un accord amiable. Si les réparations sont de nature à rendre le logement inhabitable pour le locataire et sa famille, le preneur peut demander au Juge de Paix la résiliation du bail, quelle que soit la durée des travaux.

Droit au respecte de la vie privée

Le droit de convertir les frais forfaitaires en frais réels

Dans un immeuble à appartements, l’installation de chauffage ou le compteur d’eau font souvent partie des communs et les frais sont répartis entre les différents locataires en fonction d’un prorata déterminé. D’où l’intérêt de convenir d’une clé de répartition juste et précise lors de la signature du bail.

Le bailleur peut également facturer des frais forfaitaires, notamment pour le chauffage, l’entretien des communs et de l’ascenseur, etc. Il s’agit d’un montant fixe qui ne sera plus réajusté en fonction des consommations réelles.

Un locataire doit toujours être en mesure de consulter les factures reprenant le relevé des frais communs. Vous avez donc parfaitement le droit de demander ces factures au bailleur.

Le montant des frais et charges doit toujours faire l’objet d’un décompte séparé du montant du loyer.

Bon à savoir : le bailleur et le locataire peuvent décider à tout moment la conversion d’un système forfaitaire en un système de charges réelles.

Obligation d’entretien et de réparations

Le bailleur doit assumer les réparations nécessaires, les grands travaux d’entretien, les réparations urgentes et celles causées par la force majeure ou dues à l’usure ou à la vétusté. La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Le preneur est notamment responsable des dégâts résultant d’une faute et/ou d’une négligence de son fait ou causée par un membre de son ménage, par des invités ou par la femme de ménage.

Parmi les entretiens et réparations incombant au preneur, citons :

  • Le bris de vitres
  • Les dalles cassées
  • Les travaux de plâtrage jusqu’à 1 mètre de hauteur
  • Les portes et fenêtres
  • Les serrures et les charnières
  • Les poignées et boutons de porte
  • Le débouchage des sanitaires, le détartrage du boiler
  • Les interrupteurs et prises de courant
  • Le ramonage des cheminées

Obligations de locataire

Obligation d’entretien de l’installation de chauffage

Le locataire est tenu d’utiliser et d’entretenir l’installation de chauffage en bon père de famille.

Cela signifie notamment protéger l’installation contre le gel, utiliser le combustible adéquat et respecter les prescriptions des fabricants.

En Belgique, l’entretien de la chaudière par un technicien agréé est une obligation légale. Les chaudières au mazout doivent être entretenues tous les ans, quelle que soit la région concernée. Pour les installations au gaz, l’entretien doit avoir lieu tous les deux ans en Flandre et tous les trois ans en Wallonie et à Bruxelles. Le ramonage de la cheminée est inclus dans l’entretien.

À l’issue de l’entretien, le technicien délivre une attestation de nettoyage et de combustion. Le locataire est tenu de conserver les deux dernières attestations et d’en remettre une copie au bailleur. Si vous êtes nouveau locataire, vous devez demander au bailleur de vous fournir les deux dernières attestations.

Si le contrôle révèle un dysfonctionnement de l’installation, bailleur et locataire ont l’obligation de procéder dans les trois mois aux réparations qui leur incombent et de procéder à un nouveau contrôle une fois les travaux exécutés.

Lisez également notre article : Pour prolonger la durée de vie de votre chaudière, faites-la entretenir régulièrement

Responsabilité en cas de dégâts au bien loué

On part du principe que le locataire est tenu de réparer toutes les dégradations du logement loué, sauf si elles sont dues à la vétusté, à l’usure normale, à la force majeure (tempête, tremblement de terre, inondation), à des tiers (cambriolage) ou à un mauvais état de l’habitation (par exemple, une installation électrique défectueuse).

Les risques précités peuvent être couverts par une assurance incendie, également appelée assurance habitation. Si, légalement, ce type d’assurance n’est pas obligatoire, elle est souvent imposée dans le bail. L’assurance incendie couvre les dégâts soudains et imprévisibles (incendie, explosion, dégâts des eaux, bris de vitrage, etc…). L’assurance incendie ne couvre pas les dommages causés intentionnellement par l’assuré ou l’une des personnes vivant sous son toit, ni l’usure normale. Si, par exemple, votre chien mordille le chambranle d’une porte, l’assurance refusera d’intervenir.

Responsabilité de locataire

Obligation de restituer le logement en bon état

En vertu de l’article 1731 du Code Civil, le locataire a l’obligation de « rendre la chose telle qu’il l’a reçue » suivant l’état des lieux.

À l’expiration du bail, on établit un nouvel état des lieux en présence du bailleur et des locataires, l’objectif étant de le comparer à l’état des lieux d’entrée.

Le bailleur ne peut vous imputer les dégâts causés par l’usure normale ou la vétusté. Après neuf années d’occupation, il est par exemple normal de devoir rafraîchir les murs et les plafonds. En outre, le bailleur n’a pas le droit de vous réclamer de dédommagement pour des dégâts résultant de la force majeure (par exemple, un impact de foudre ou une inondation provenant de l’extérieur).

L’état des lieux a été rendu obligatoire en 2008. En l’absence d’état des lieux d’entrée, il existe une présomption en faveur du locataire : les détériorations existant à la sortie du preneur sont censées avoir déjà existé au moment de son entrée dans les lieux. Il incombe au propriétaire de renverser la présomption et d’apporter la preuve formelle que ces dégâts sont imputables au locataire. Tant que le propriétaire ne prouve pas le contraire, le locataire ne peut être tenu pour responsable.

Vous louez pour la première fois ? Découvrez dans cet article 9 conseils pour trouver la perle rare dont vous rêviez.



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